Memecahkan Krisis Mortgage Amerika Serikat – Sebuah Rencana Sederhana

Negara kita sedang menghadapi krisis real estat terbesar dalam sejarah saat ini, dan dampaknya memengaruhi seluruh perekonomian kita. Saat ini ada banyak perdebatan seputar paket jaminan keuangan senilai $ 700 miliar dan langkah apa yang harus diambil untuk menghentikan pendarahan dan mendapatkan kembali stabilitas di pasar keuangan dan real estat kami.

Rencana di atas meja sejauh ini melibatkan suntikan bank dengan uang tunai, membeli pinjaman buruk, dan mungkin menangguhkan penyitaan. Strategi-strategi ini adalah apa yang saya sebut solusi "perbaikan cepat" atau solusi bantuan-band yang memiliki sedikit peluang untuk benar-benar memperbaiki masalah di akarnya. Membeli pinjaman buruk dari bank menempatkan pemerintah pada posisi harus membuang pasokan yang berpotensi tanpa henti pinjaman dan real estat Sebuah moratorium penyitaan hanya menangkal masalah, keyakinan yang berkembang bahwa pinjaman hipotek berisiko tinggi akan menghambat pinjaman, memungkinkan persediaan real estat tumbuh, dan mendorong nilai real estat turun lebih jauh.

Dalam artikel ini, saya mengusulkan solusi sederhana, namun kuat untuk krisis ini yang memberikan kesempatan untuk membalikkan spiral ke bawah dan menciptakan stabilitas yang berkelanjutan di pasar real estat kami. Tapi pertama-tama…

Bagaimana Kami Sampai di Sini

Puluhan tahun yang lalu, satu-satunya hipotek yang tersedia untuk pembeli rumah Amerika adalah hipotek suku bunga tetap 15 atau 30 tahun. Jika underwriting dilakukan dengan benar, peminjam tahu apa pembayaran hipotek bulanan mereka akan untuk 30 tahun ke depan. Rumus sederhana yang digunakan untuk memutuskan seberapa besar pinjaman yang dapat diberikan seorang peminjam didasarkan pada rasio utang terhadap pendapatan tertentu. Jika formula ini diterapkan dengan benar, peminjam tidak dapat membeli properti yang akan berada di luar kemampuan keuangannya. Dari perspektif pinjaman, risiko diisolasikan ke gangguan pribadi dalam pendapatan seperti sakit, pengangguran, kematian, dll.

Masalah saat ini adalah konsekuensi dari praktik pemberian pinjaman kreatif yang dirancang untuk memungkinkan lebih banyak orang membeli rumah mewah dan memanfaatkan ekuitas rumah mereka yang ada untuk cara hidup gaya hidup di luar kemampuan mereka. Tidak ada yang bisa membantah untuk mengejar "American Dream" kepemilikan rumah. Tetapi mimpi ini sekarang telah menjadi mimpi buruk karena hipotek kreatif ini, yang dipicu oleh keserakahan, telah disalahgunakan oleh seluruh sistem.

Formula untuk bencana adalah menggabungkan pemberi pinjaman, broker hipotek, agen penjual dan pembangun semua dimotivasi oleh keuntungan dengan pembeli yang menginginkan gaya hidup yang lebih baik, apakah mereka mampu atau tidak. Meskipun motivasi-motivasi ini tidak selalu merusak dengan sendirinya, ketika dikombinasikan dengan hipotek berisiko yang dikeluarkan berdasarkan kepercayaan berlebihan yang umum dalam pasar real estat yang meningkat dan bertentangan dengan fundamental sebelumnya di industri, itu adalah resep untuk bencana.

Pilihan ARMS, 80/10/10 ARMS, Dua Tahun Harga Teaser, HELOCS, Pinjaman Amortisasi Negatif dan produk lainnya memungkinkan orang untuk memenuhi syarat untuk hipotek yang sebanyak empat kali jumlah yang mereka akan diizinkan untuk meminjam sebelumnya. Tuduhan jaring pengaman adalah asumsi bahwa real estat akan terus meningkat dalam nilai yang memungkinkan peminjam untuk membiayai kembali pinjaman sebelum penyesuaian tarif yang tidak terjangkau dimulai. Pialang hipotek semakin memperumit masalah dengan mendanai ulang pinjaman yang dapat disesuaikan ke tingkat teaser dua tahun yang baru (menunda masalah untuk dua tahun tambahan) dan memungkinkan peminjam untuk mendapatkan uang tunai kembali untuk tujuan hidup umum. Selama nilai-nilai real estat terus meningkat, musik tidak akan pernah berhenti dan tidak akan ada krisis hipotek.

Sekarang dengan para peminjam di rumah yang mereka tidak mampu, penyitaan membanjiri pasar, peminjaman telah berhenti, pasar real estat sarat dengan persediaan dan harga turun. Pembeli yang memenuhi syarat enggan membeli karena kredit ketat dan tidak ada yang yakin jika pasar telah mencapai titik terendah. Pembeli rumah potensial menahan, menunggu tanda perputaran pasar, yang hanya memperpanjang siklus ke bawah.

Sebelum kita melihat pemulihan pasar, nilai rumah harus menyentuh bagian bawah dan mulai stabil dan naik. Sementara itu, persediaan perlu diperlambat dan dikonsumsi; peminjam yang menunggak harus diselamatkan jika memungkinkan; dan untuk menghindari kebencian karena menggunakan uang pembayar pajak untuk menyelamatkan para pemberi pinjaman dan hipotek yang tidak bertanggung jawab, peminjam yang saat ini menggunakan hipotek mereka harus diberi imbalan. Pendekatan bantuan band akan membuat masalah menjadi lebih buruk. Kami butuh solusi.

"The Simple Plan"

Saya menyebut rencana saya "The Simple Plan." Ini menciptakan satu kali bunga tetap 4,5%, pinjaman hipotek 30 tahun yang dijamin oleh pemerintah Amerika Serikat untuk setiap warga negara Amerika yang berusia di atas 18 tahun, menggunakan 90% pinjaman-ke-nilai dan pedoman penjaminan yang ketat terkait dengan pendapatan dan pengeluaran.

Setiap orang harus ditanggung dan disetujui untuk pinjaman baru ini. Waktu yang diperbolehkan untuk mengambil keuntungan dari program ini adalah 6 bulan bagi pemilik rumah yang ada dan 12 bulan untuk pembeli baru.

I. Peminjam yang Sudah Menunggak

Di bawah "The Simple Plan," pemberi pinjaman akan memberikan pengecualian terhadap 90% rasio pinjaman terhadap nilai dan jika peminjam dapat membayar penuh utang pada tingkat yang baru, mereka dapat menempatkan jumlah yang jatuh tempo mereka di belakang pinjaman baru mereka dan tetap di rumah mereka. Jika mereka masih tidak mampu membayar utang, pemberi pinjaman akan menerima insentif untuk menerima penjualan pendek (mungkin untuk peminjam yang ada). Jika peminjam tidak mau atau tidak dapat mencapai kesepakatan dengan penyedia layanan, maka penyitaan akan dianggap tepat.

CONTOH 1:

Jumlah Pinjaman: $ 150.000

Nilai Rumah: $ 120.000

Dengan suku bunga 13%, pembayaran bulanan adalah $ 1,659.

Dengan tingkat bunga 11%, pembayaran bulanan adalah $ 1.428.

Dengan tingkat bunga 9%, pembayaran bulanan adalah $ 1,207.

Dengan suku bunga 7%, pembayaran bulanan adalah $ 998.

Dengan bunga 4,5%, pembayaran bulanan adalah $ 760.

CONTOH 2:

Jumlah Pinjaman: $ 200.000

Nilai Rumah: $ 150.000

Dengan suku bunga 13%, pembayaran bulanan adalah $ 2.212.

Dengan tingkat bunga 11%, pembayaran bulanan adalah $ 1,905.

Dengan tingkat bunga 9%, pembayaran bulanan adalah $ 1,609.

Dengan suku bunga 7%, pembayaran bulanan adalah $ 1,331.

Dengan bunga 4,5%, pembayaran bulanan adalah $ 1.013.

Contoh di atas menggambarkan pembayaran yang diproyeksikan pada beberapa tingkat persentase. Dalam kedua contoh, jumlah pinjaman lebih tinggi dari nilai rumah, seperti yang sering terjadi saat ini. Peminjam umumnya akan berusaha untuk mengubah pinjaman yang menempatkan kembali pembayaran dan biaya di bagian belakang pinjaman dan memberikan pinjaman awal yang baru.

Untuk peminjam yang tidak memenuhi syarat untuk hutang penuh tetapi dapat melakukan pembayaran pada catatan yang lebih kecil, pemberi layanan harus didorong untuk mengubah Keseimbangan Tidak Dibayar (UPB) ke nomor yang dapat dibeli oleh peminjam. Jika petugas tidak mau memodifikasi UPB, rumah akan tertutup dan penyedia jasa akan menanggung tanggung jawab menjual kembali rumah dengan nilai yang menurun secara signifikan. Skenario seperti itu akan memungkinkan banyak orang untuk tetap tinggal di rumah mereka dan mempercepat kematian yang tak terelakkan dari pinjaman yang tidak dapat diselamatkan.

II. Peminjam Lancar Saat Ini

Di bawah "The Simple Plan," pemberi pinjaman akan memberikan kesempatan kepada pemilik rumah yang tidak tertunggak untuk memilih keluar dari ARM dan tingkat hipotik yang lebih tinggi. Pemilik rumah akan memiliki kesempatan untuk membiayai kembali pinjaman mereka yang ada dengan tarif tetap 4,5%. Pinjaman 90% untuk persyaratan nilai akan dibebaskan. Pemilik pinjaman saat ini dapat memodifikasi pinjaman (100%) dari utang sebesar 4,5% pinjaman suku bunga tetap 30% atau peminjam dapat memperoleh pinjaman baru dari bank lain sebesar 4,5% 30 tahun tetap dan pinjaman lama akan dibayarkan off pada 75% dari 1 dan 50% dari yang kedua. Keamanan tambahan dari pinjaman dan agunan yang lebih kuat membuat lebih mudah bagi bank dan investor untuk menangani pinjaman dengan suku bunga tetap. Peminjam juga akan memiliki pilihan untuk mencari pemberi pinjaman baru di bawah ketentuan ini.

AKU AKU AKU. Peminjam Baru

Di bawah "The Simple Plan," peminjam pertama kali, serta investor yang membeli properti sewa dan rumah kedua akan termotivasi untuk turun dari sela-sela dan mulai membeli rumah sekarang. Ketika ini terjadi, persediaan akan berkurang dan pemulihan akan dimulai.

Peminjam baru akan ditanggung dengan pembayaran 10% ke bawah, penilaian saat ini dan akurat dan utang yang sesuai untuk rasio pendapatan.

Pada pandangan pertama, tampak "The Simple Plan" akan secara signifikan mengurangi pendapatan bulanan bank. Namun, jika nilai rumah terus menurun dan peminjaman gagal meningkat, sebagian besar pinjaman saat ini dengan suku bunga yang lebih tinggi akan berakhir gagal bayar dan siklus ke bawah akan meluas jauh ke masa mendatang. Rencana ini akan memungkinkan bank untuk melakukan lebih banyak volume dan menghasilkan pendapatan substansial sambil membangun kembali stabilitas di pasar real estat.

Dengan rencana lain, bank mungkin mendapatkan suku bunga yang lebih tinggi untuk saat ini, tetapi hasil bersihnya akan jauh lebih buruk dan pemulihan akan memakan waktu bertahun-tahun.

"Rencana Sederhana" relatif mudah dilaksanakan dan akan merangsang pasar real estat dan hipotek, menghidupkan kembali masyarakat, dan menyediakan stabilitas yang berkelanjutan yang akan menguntungkan semua orang.

© 2008 Hak Cipta Dilindungi Oleh John C. Beggins

No Comments

Post a Comment